Υπουργείο Τουρισμού – Νέα εγκύκλιος για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Posted on 3 Οκτωβρίου, 20254 Οκτωβρίου, 2025 by Editor

Το Υπουργείο Τουρισμού εξέδωσε την εγκύκλιο με αριθμό πρωτοκόλλου 19231/19.09.2025, η οποία κοινοποιήθηκε μεταξύ άλλων στον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (Stama Greece).
Το έγγραφο εξειδικεύει τις προδιαγραφές που θα πρέπει να πληρούν τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης από την 1η Οκτωβρίου 2025, σε εφαρμογή του άρθρου 3 του Ν. 5170/2025.

Η εγκύκλιος αφορά τόσο τα ήδη καταχωρημένα ακίνητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ (με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) όσο και όσα θα καταχωρηθούν στο μέλλον.

Προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, κάθε ακίνητο που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να πληροί τις εξής προϋποθέσεις:

Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
Να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
Να διαθέτουν Υπεύθυνη Δήλωση Ηλεκτρολόγου Εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής και σήμανση διαφυγής.
Να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα ανάγκης.

Α. Χώροι κύριας χρήσης – Φωτισμός – Αερισμός – Κλιματισμός

Οι χώροι κύριας χρήσης (υπνοδωμάτια, σαλόνια, κουζίνες, γραφεία) πρέπει:

Να έχουν ελάχιστο ύψος 2,50 μ.
Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό (τουλάχιστον 10% του εμβαδού) και φυσικό αερισμό (τουλάχιστον 5% του εμβαδού).
Ο φωτισμός και ο αερισμός να προέρχονται από κουφώματα προς κοινόχρηστο χώρο, ακάλυπτο ή ανοιχτό ημιυπαίθριο.
Να διαθέτουν κλιματισμό (τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια) με συστήματα ψύξης–θέρμανσης τύπου split ή φορητά.
Εξαιρούνται ακίνητα σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο άνω των 600 μ.

Β. Ασφάλιση αστικής ευθύνης

Για κάθε ακίνητο απαιτείται ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης από νομίμως αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία, σε ισχύ καθ’ όλη τη διάρκεια μίσθωσης.
Το μητρώο αδειοδοτημένων ασφαλιστικών εταιρειών είναι διαθέσιμο στην ιστοσελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος.

Γ. Ηλεκτρολογική ασφάλεια – Πυροπροστασία – Σήμανση

Κάθε ακίνητο πρέπει να διαθέτει:

Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ) με ρελέ διαρροής/αντιηλεκτροπληξιακό.
Τουλάχιστον έναν πυροσβεστήρα 6 κιλών ανά 100 τ.μ. με κατασβεστική ικανότητα 21Α-113Β-C.
Ανιχνευτές καπνού σε υπνοδωμάτια και κουζίνα.
Φωτιστικό ασφαλείας και σήμανση διαφυγής σε όλες τις εξόδους.

Δ. Πιστοποιητικό μυοκτονίας – Φαρμακείο – Τηλέφωνα ανάγκης

Κάθε ακίνητο πρέπει να διαθέτει σε ισχύ πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης από αδειοδοτημένη εταιρεία.
Να υπάρχει φαρμακείο πρώτων βοηθειών με επιγραφή στα ελληνικά και αγγλικά.
Το φαρμακείο πρέπει να περιέχει συγκεκριμένα υλικά (

Προϊόν	Ποσότητα
Οξυζενέ	Μπουκαλάκι ≥ 50 cc
Διάλυμα Ιωδιούχου Ποβιδόνης 10%	Μπουκαλάκι ≥ 30 ml
Αποστειρωμένα επιθέματα γάζας	5 τεμάχια (διαφόρων μεγεθών)
Λευκοπλάστ υφασμάτινο (πλάτος ≥ 3 εκ.)	1 κουτί
Ελαστικός επίδεσμος	1 τεμάχιο
Αυτοκόλλητη ταινία στερέωσης	1 τεμάχιο
Πιεστικός αιμοστατικός επίδεσμος	2 τεμάχια (διαφόρων μεγεθών)
Φακελάκι υδρογέλης εγκαυμάτων	2 τεμάχια
Στικ αμμωνίας για τσιμπήματα	1 σωληνάριο
Γάντια Latex με πούδρα μη αποστειρωμένα	4 τεμάχια

Σε εμφανές σημείο πρέπει να υπάρχει κατάλογος τηλεφώνων έκτακτης ανάγκης

Υπηρεσία	Τηλέφωνο
Ευρωπαϊκός Αριθμός Έκτακτης Ανάγκης	112
Άμεση Δράση (Police)	100
Πυροσβεστική	199
ΕΚΑΒ (Ambulance)	166
Κέντρο Δηλητηριάσεων	+30 210 7793777
Λιμενικό	108
Εθνική Τηλεφωνική Γραμμή SOS	1056
Νοσοκομείο	(συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο)
Ταξί	(συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο)

Νέο πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση από 1η Οκτωβρίου

Posted on 27 Σεπτεμβρίου, 20254 Οκτωβρίου, 2025 by Editor

Από την 1η Οκτωβρίου τίθεται σε ισχύ το αναθεωρημένο καθεστώς που διέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση. Με βάση τη νέα ρύθμιση, όσα ακίνητα δεν έχουν λάβει χαρακτηρισμό «κύριας χρήσης» δεν θα μπορούν πλέον να εμφανίζονται στις σχετικές πλατφόρμες. Η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, υπενθύμισε ότι έχει ήδη δοθεί προσαρμοστικό διάστημα εννέα μηνών και ξεκαθάρισε ότι δεν θα υπάρξει νέα παράταση.

Αυτόματη απενεργοποίηση από τις πλατφόρμες

Η ΑΑΔΕ θα προχωρά σε ηλεκτρονικές διασταυρώσεις για τα ακίνητα που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Αν κάποιο ακίνητο δεν καταγράφεται ως «κύριας χρήσης», το ΑΜΑ θα ακυρώνεται. Βάσει της συμφωνίας με τις μεγάλες πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, Expedia/Vrbo), το ακίνητο θα αφαιρείται αυτόματα από τις καταχωρήσεις τους.

Οι ηλεκτρονικοί έλεγχοι θα συμπληρώνονται και από αυτοψίες, είτε με μικτά κλιμάκια ΑΑΔΕ – Υπουργείου Τουρισμού είτε έπειτα από καταγγελίες. Για κάθε παράβαση προβλέπεται πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο αυξάνεται σε περιπτώσεις υποτροπής.

Τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 όλα τα καταλύματα που λειτουργούν στη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, όπως:

να είναι χαρακτηρισμένα ως κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό και επαρκή αερισμό,
ύπαρξη κλιματισμού και θέρμανσης σε όλους τους βασικούς χώρους,
εγκατάσταση αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ, πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού,
σήμανση εξόδων κινδύνου,
υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου για την ασφάλεια των εγκαταστάσεων,
ασφάλιση αστικής ευθύνης,
πιστοποιητικά απεντόμωσης και μυοκτονίας, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός έκτακτης ανάγκης για τους επισκέπτες.

Οι έλεγχοι θα γνωστοποιούνται δέκα ημέρες πριν. Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 ευρώ για την πρώτη παράβαση, διπλασιάζονται στα 10.000 ευρώ για τη δεύτερη εντός 12 μηνών και φτάνουν τα 20.000 ευρώ για κάθε επόμενη. Αν δεν εξοφληθούν εγκαίρως, θα βεβαιώνονται και θα εισπράττονται από τις φορολογικές αρχές.

Νέες ζώνες περιορισμών

Πέρα από τις τεχνικές προδιαγραφές, στο τραπέζι βρίσκεται και η επέκταση του «παγώματος» χορήγησης νέων ΑΜΑ. Σήμερα αυτό ισχύει για τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, αλλά εξετάζεται η εφαρμογή του και σε άλλες περιοχές με μεγάλη τουριστική πίεση και στεγαστικά προβλήματα.

Η υπουργός σημείωσε ότι δεν υπάρχει πρόθεση για έναν ενιαίο, πανελλαδικό περιορισμό, καθώς σε ορισμένες περιοχές η βραχυχρόνια μίσθωση λειτουργεί υποστηρικτικά για τον τουρισμό. Ωστόσο, προτάθηκε να εξεταστεί η εφαρμογή περιορισμών σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως η Θεσσαλονίκη, η Σαντορίνη, τα Χανιά, η Πάρος και η Χαλκιδική. Οι τελικές αποφάσεις αναμένονται έως το τέλος του έτους.

Σύνδεση με το στεγαστικό πρόβλημα

Η ίδια η υπουργός παραδέχτηκε ότι οι απαγορεύσεις από μόνες τους δεν λύνουν το πρόβλημα της στέγασης. Όπως τόνισε, το νέο πλαίσιο συνδυάζεται με κίνητρα υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης, αλλά και αντικίνητρα για τη βραχυχρόνια. Επιπλέον, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει ήδη ενταχθεί στο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό.

Τέλος, εξετάζονται και διεθνή παραδείγματα. Χαρακτηριστικό είναι το «γαλλικό μοντέλο», το οποίο θέτει ετήσιο χρονικό όριο 90 ημερών για την εκμετάλλευση κύριων κατοικιών.

Βραχυχρόνια μίσθωση: Μύθοι και πραγματικότητα

Posted on 25 Σεπτεμβρίου, 20254 Οκτωβρίου, 2025 by Editor

Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει βρεθεί τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο έντονων συζητήσεων. Συχνά κατηγορείται για στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων, για πίεση στις υποδομές ή για «αθέμιτο ανταγωνισμό» απέναντι στα ξενοδοχεία. Ωστόσο, η εικόνα που παρουσιάζεται δεν ανταποκρίνεται πλήρως στην πραγματικότητα. Παρακάτω παρατίθενται τα βασικά επιχειρήματα και τα διαθέσιμα στοιχεία.

Ο μύθος των «χιλιάδων καταλυμάτων»

Σε αρκετές δημόσιες παρεμβάσεις παρουσιάζονται υπερβολικά νούμερα σχετικά με τον αριθμό των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα. Οι εκτιμήσεις αυτές στηρίζονται συνήθως στην καταμέτρηση των ΑΜΑ (Αριθμών Μητρώου Ακινήτου), χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ότι:

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει δύο ή περισσότερα ΑΜΑ (π.χ. από τον ιδιοκτήτη και από τον διαχειριστή).
Πολλά ΑΜΑ παραμένουν ανενεργά, καθώς τα ακίνητα έχουν στραφεί στη μακροχρόνια μίσθωση, χρησιμοποιούνται για ιδιοκατοίκηση ή παραμένουν κλειστά.

Μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ELTRUN, 2025) δείχνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν μόλις στο 3% του συνολικού αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα και μόλις το 0,4% αφορά ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για αυτόν τον σκοπό. Συνεπώς, η επίκληση αριθμών χωρίς διάκριση ενεργών και ανενεργών περιπτώσεων οδηγεί σε παραπλανητικά συμπεράσματα.

Στεγαστική κρίση: τα πραγματικά αίτια

Η στεγαστική κρίση αποτελεί υπαρκτό πρόβλημα, ωστόσο δεν μπορεί να αποδοθεί μονομερώς στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, 2,2 εκατομμύρια κατοικίες (33% του συνόλου) παραμένουν κλειστές ή μη αξιοποιούμενες.
Από αυτές, πάνω από 900.000 ακίνητα είναι αδρανή, με τα μισά δεσμευμένα από τράπεζες και servicers λόγω οφειλών.
Περίπου 180.000 κατοικίες δεν αξιοποιούνται επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν τη δυνατότητα ανακαίνισης.

Πολλά από τα ακίνητα που σήμερα αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ήταν παλαιότερα ερειπωμένα ή ακατάλληλα για χρήση. Χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες επένδυσαν με κόπο, δάνεια ή αποταμιεύσεις για να τα αναβαθμίσουν, ενισχύοντας έτσι όχι μόνο το εισόδημά τους αλλά και το οικιστικό απόθεμα. Αντίθετα, μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα συχνά ανακαινίζονται ή ανεγείρονται με επιδοτήσεις από ευρωπαϊκά κονδύλια.

Επιπλέον, η φοιτητική στεγαστική κρίση δεν προέκυψε λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης· προϋπήρχε, καθώς χιλιάδες ακίνητα παρέμεναν ανεκμετάλλευτα. Σήμερα, αρκετά καταλύματα διατίθενται στη χειμερινή περίοδο σε φοιτητές ή εκπαιδευτικούς, συμβάλλοντας στην αποσυμφόρηση. Μια παρόμοια πρακτική θα μπορούσε να επεκταθεί ευρύτερα, ώστε να ενισχυθεί η κοινωνική στέγαση.

Πίεση στις υποδομές

Η βραχυχρόνια μίσθωση κατηγορείται επίσης για επιβάρυνση στις υποδομές. Στην πραγματικότητα, οι μεγαλύτερες πιέσεις προέρχονται από υπερμεγέθεις τουριστικές μονάδες που συγκεντρώνουν μαζικά επισκέπτες σε περιοχές χωρίς επαρκή σχεδιασμό ύδρευσης, αποχέτευσης και κυκλοφορίας.

Αντίθετα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μικρής κλίμακας, διάσπαρτες στον αστικό ιστό και δημιουργούν αναλογικά μικρότερη επιβάρυνση. Σημαντικό είναι επίσης ότι από την 1/1/2024 εφαρμόζεται το αυξημένο περιβαλλοντικό τέλος και στη βραχυχρόνια μίσθωση, το οποίο από 1,5 € ανήλθε σε 8 € ή και 15 € ανά διανυκτέρευση, συνεισφέροντας έμπρακτα στη χρηματοδότηση υποδομών και στην προστασία του περιβάλλοντος.

Αθέμιτος ανταγωνισμός;

Η βραχυχρόνια μίσθωση συχνά παρουσιάζεται ως «αθέμιτος ανταγωνισμός» απέναντι στα ξενοδοχεία. Ωστόσο τα δεδομένα δείχνουν διαφορετική εικόνα:

Λειτουργεί εντός αυστηρού πλαισίου (ΑΜΑ, δηλώσεις στην ΑΑΔΕ, φορολόγηση). Από τον Οκτώβριο 2025 τίθενται σε ισχύ επιπλέον υποχρεώσεις (πιστοποιήσεις, ασφάλιση, έλεγχοι).
Σύμφωνα με τη μελέτη «The Economic & Housing Impact of STR in Greece» (AUEB, 2025), οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συμβάλλουν 4,5% – 5,4% στο ΑΕΠ και υποστηρίζουν πάνω από 100.000 θέσεις εργασίας.
Αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, άρα δεν αποτελούν καθοριστικό παράγοντα για την αύξηση των ενοικίων.
Η συμβολή τους στην αύξηση των ενοικίων υπολογίζεται στο 1,8% το διάστημα 2019–2023.
Τα έσοδα παραμένουν στην ελληνική οικονομία και φορολογούνται στην Ελλάδα, σε αντίθεση με πολλά ξενοδοχεία που ανήκουν σε διεθνή funds και κατευθύνουν σημαντικά κέρδη στο εξωτερικό.
Οι επισκέπτες της βραχυχρόνιας μίσθωσης δαπανούν σε ταβέρνες, καφέ, μπακάλικα και μικρές επιχειρήσεις της γειτονιάς. Στον αντίποδα, το 47% των ξενοδοχειακών κρατήσεων αφορά πακέτα all inclusive, περιορίζοντας τη διασπορά τουριστικού εισοδήματος στην τοπική οικονομία.

Συμπέρασμα

Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί πλέον θεσμοθετημένο και πλήρως ελεγχόμενο τμήμα της τουριστικής αγοράς. Συμβάλλει σημαντικά στο ΑΕΠ, στηρίζει χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες, αναβαθμίζει παλαιά ακίνητα και διαχέει το τουριστικό προϊόν σε ευρύτερα κοινωνικά στρώματα.

Η στοχοποίησή της με παραπλανητικά στοιχεία και υπερβολές δεν βοηθά στη χάραξη ορθής πολιτικής. Η ισορροπημένη ρύθμιση, η διαφάνεια και η συνεργασία όλων των φορέων αποτελούν τον δρόμο για μια βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη που θα ωφελεί την κοινωνία στο σύνολό της.

Άδικο και αντιφατικό το ετήσιο τέλος των 600€ στη βραχυχρόνια μίσθωση

Posted on 24 Ιουλίου, 20254 Οκτωβρίου, 2025 by Editor

Ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (Stama Greece) εκφράζει την έντονη διαφωνία του με την πρόσφατη νομοθετική πρόβλεψη για την επιβολή ετήσιου τέλους 600 ευρώ ανά κατάλυμα στις εταιρείες διαχείρισης βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το μέτρο χαρακτηρίζεται «άδικο, εκτός λογικής και εκτός νομιμότητας», καθώς οδηγεί τον κλάδο σε νέα οικονομική επιβάρυνση τη στιγμή που για άλλους επαγγελματίες τα φορολογικά βάρη μειώνονται.

Φοροελαφρύνσεις για κάποιους, νέες χρεώσεις για άλλους

Ενώ η κυβέρνηση καταργεί το μνημονιακό τέλος επιτηδεύματος για τα φυσικά πρόσωπα και εξετάζει την επέκταση της κατάργησης στα νομικά πρόσωπα, ο χώρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιμετωπίζει μια στοχευμένη νέα επιβάρυνση.
Με το άρθρο 248 του νομοσχεδίου «Εθνικός Τελωνειακός Κώδικας και Άλλες Διατάξεις» προβλέπεται η καταβολή 600 ευρώ ανά ακίνητο, μέσω του χαρακτηρισμού κάθε καταλύματος ως «υποκαταστήματος».

Γιατί το μέτρο θεωρείται άδικο

Η επιλογή αυτή, σύμφωνα με τον Stama:

Παραποιεί την έννοια του υποκαταστήματος, όπως αυτή ορίζεται από τη νομοθεσία.
Αντιφάσκει με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (απόφαση 602/2025), η οποία ήδη έκρινε – έστω και μη τελεσίδικα – ότι η ερμηνεία αυτή δεν στέκει.
Αγνοεί την πραγματικότητα του κλάδου, όπου τα καταλύματα δεν απασχολούν προσωπικό ούτε παρέχουν υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου, πέραν της νόμιμης υποχρέωσης για κλινοσκεπάσματα.

Ανισότητα εντός της αγοράς

Με την εφαρμογή του νέου τέλους δημιουργείται συνθήκη άνισης μεταχείρισης:

Αντίστοιχες εταιρείες, όπως μεσιτικά γραφεία ή διαχειριστές πολυκατοικιών, δεν επιβαρύνονται με ανάλογο τέλος.
Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης τιμωρείται απλώς και μόνο για το επιχειρηματικό του μοντέλο.
Αντί να αναγνωριστεί η φύση του ως αποκεντρωμένης και ευέλικτης υπηρεσίας, αντιμετωπίζεται σαν να διαθέτει διάσπαρτα «υποκαταστήματα», κάτι που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.

Έκκληση για αλλαγή πορείας

Ο Σύνδεσμος καλεί την πολιτεία να επανεξετάσει το μέτρο, υπογραμμίζοντας ότι η συγκεκριμένη διάταξη δεν είναι απλώς ένας νέος φόρος αλλά μια θεσμική αντίφαση, αφού συγκρούεται με τη νομολογία και τη φύση του κλάδου.

Τα αιτήματα του Stama:

Άμεση απόσυρση ή ουσιαστική αναθεώρηση του άρθρου 248.
Θέσπιση ενιαίων, διαφανών και δίκαιων κανόνων για όλους τους επαγγελματίες διαχείρισης ακινήτων.
Σεβασμός στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ή τουλάχιστον αναμονή για την οριστική εκδίκαση τον Δεκέμβριο.

Συμπέρασμα

Οι επαγγελματίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης ζητούν ισότιμη μεταχείριση. Καθώς το μέτρο δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ, υπάρχει χρόνος για αναθεώρηση και για την υιοθέτηση μιας πιο δίκαιης λύσης που δεν θα στοχοποιεί έναν ολόκληρο κλάδο.