Tag Archives: Βραχυχρόνια μίσθωση

Αναβαθμίζοντας το Airbnb σας: Πώς να Δημιουργήσετε Concierge – Επίπεδου Υπηρεσίες που θα Εκτιμήσουν οι Επισκέπτες

Posted on by

Οι ιδιοκτήτες Airbnb επενδύουν σημαντικό χρόνο και προσπάθεια στη δημιουργία και συντήρηση των καταλυμάτων τους. Όμως το 2025, η παροχή ενός άνετου χώρου από μόνη της δεν είναι αρκετή. Με την προσφορά concierge-style υπηρεσιών, μπορείτε να μεταβείτε από τον ρόλο του απλού οικοδεσπότη σε αυτόν του παρόχου εμπειρίας—κάτι που κάνει το κατάλυμά σας να ξεχωρίζει και να ενθουσιάζει τους επισκέπτες σας.

Τι Σημαίνει «Concierge Services» στο Airbnb

Στα ξενοδοχεία, ο concierge αναλαμβάνει εξατομικευμένες υπηρεσίες για τους πελάτες—κρατήσεις σε εστιατόρια, προτάσεις για αξιοθέατα, babysitting κ.ά.

Για τους hosts του Airbnb, η «conciergerie» δεν αφορά μόνο τη διαχείριση του καταλύματος, αλλά τη δημιουργία προσωποποιημένων εμπειριών: ιδιωτικοί σεφ, θεραπείες spa στο σπίτι, τοπικές εκδρομές, ακόμη και παράδοση παντοπωλείου.

Με αυτήν τη νοοτροπία, δεν προσφέρετε απλώς διαμονή—επιμελείστε μια εμπειρία. Και αυτό μπορεί να αναβαθμίσει ακόμη και το πιο απλό κατάλυμα.

Πώς Λειτουργούν οι Concierge Υπηρεσίες Airbnb

Οι εταιρείες διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων συνήθως αναλαμβάνουν τα βασικά: καθαριότητα, check-in, συντήρηση, επικοινωνία με τους επισκέπτες. Μερικές όμως προχωρούν παραπέρα, παρουσιάζοντας τον εαυτό τους ως παρόχους concierge υπηρεσιών.

Αυτές μπορεί να συνδυάζουν διαχείριση με lifestyle υπηρεσίες ή να συνεργάζονται με εξωτερικούς συνεργάτες για να καλύπτουν αιτήματα επισκεπτών. Οι hosts μπορούν επίσης να οργανώσουν αυτές τις υπηρεσίες μόνοι τους ή μέσω συνεργασιών με τοπικούς επαγγελματίες.

Δημιουργώντας Σύνδεση Επισκεπτών – Παρόχων Υπηρεσιών

Ένας από τους πιο αποτελεσματικούς τρόπους να προσθέσετε αξία είναι να γίνετε «γέφυρα» μεταξύ επισκεπτών και τοπικών επιχειρήσεων.

Παραδείγματα:

  • Γεμάτο ψυγείο με τοπικά προϊόντα κατά την άφιξη
  • Ρομαντικό δείπνο στο σπίτι με σεφ
  • Φωτογράφηση με τοπικό επαγγελματία
  • Μασάζ ή θεραπείες ευεξίας στο διαμέρισμα

Αυτές οι πινελιές κάνουν τους επισκέπτες να αισθάνονται ξεχωριστοί και διαφοροποιούν το κατάλυμά σας από τις τυπικές μισθώσεις.

Ιδέες Υπηρεσιών που Μπορείτε να Προσφέρετε

  • Παράδοση παντοπωλείου
  • Πλυντήριο / στεγνοκαθαριστήριο
  • Μεταφορά από/προς αεροδρόμιο
  • Καλάθι πρωινού με τοπικά προϊόντα
  • Ευέλικτο check-in / check-out
  • DIY spa kits ή wellness πακέτα
  • Γιόγκα ή fitness sessions
  • Φροντίδα κατοικιδίων
  • Επαγγελματική φωτογράφιση / βίντεο
  • Υπηρεσίες ομορφιάς (μακιγιάζ, μαλλιά, νύχια)
  • Ιδιωτικοί σεφ ή catering
  • Θεραπείες spa και μασάζ στο κατάλυμα

Τα Οφέλη για τους Hosts

  • Καλύτερη εμπειρία επισκεπτών → καλύτερες κριτικές
  • Διαφοροποίηση σε μια κορεσμένη αγορά
  • Δυνατότητα υψηλότερων τιμών διανυκτέρευσης μέσω προστιθέμενης αξίας
  • Αύξηση επαναλαμβανόμενων κρατήσεων χάρη στις αξέχαστες εμπειρίες

Το Νέο «Services» του Airbnb

Το 2025, το Airbnb λάνσαρε μια παγκόσμια υπηρεσία που ονομάζεται Services (διαφορετική από το Experiences). Περιλαμβάνει επαγγελματίες όπως ιδιωτικούς σεφ, μασέρ, φωτογράφους, personal trainers κ.ά., με τιμές που ξεκινούν από 50 δολάρια.

Αυτό δείχνει ότι το Airbnb βλέπει τις concierge υπηρεσίες ως βασικό παράγοντα ικανοποίησης επισκεπτών και δίνει στους hosts έναν εύκολο τρόπο πρόσβασης σε vetted επαγγελματίες, χωρίς να χτίσουν δικό τους δίκτυο.

Τιμολόγηση & Προμήθειες

Τα μοντέλα τιμολόγησης μπορεί να είναι:

  • À la carte (ο πελάτης διαλέγει υπηρεσίες μία-μία)
  • Πακέτα (π.χ. “Romance” ή “Wellness Package”)
  • Συνδρομή / επαναλαμβανόμενες υπηρεσίες για μακροχρόνιους επισκέπτες

Οι κρατήσεις μέσω Airbnb Services έχουν προμήθεια 15%. Αντίθετα, με τοπικούς συνεργάτες μπορείτε να κλείσετε καλύτερες προμήθειες ή referral fees.

Έξυπνες Στρατηγικές για Hosts

  1. Γνωρίστε τους πελάτες σας – επιχειρηματίες, ζευγάρια, οικογένειες έχουν διαφορετικές ανάγκες.
  2. Δημιουργήστε τοπικές συνεργασίες – με σεφ, spa, μεταφορές, φωτογράφους.
  3. Προβάλετε τις υπηρεσίες στο listing σας – ακόμη και πριν το booking.
  4. Εξηγήστε με σαφήνεια τι περιλαμβάνεται, πότε, και σε ποιο κόστος.
  5. Αξιοποιήστε τεχνολογία & αυτοματισμούς – PMS και channel managers για συγχρονισμό και upselling.

Παράδειγμα: Νέες Χρεώσεις Airbnb

Από τις 27 Οκτωβρίου 2025, οι hosts που χρησιμοποιούν PMS ή channel managers θα πρέπει να πληρώνουν host-only fee 15,5%, αντί για split-fee. Αυτό σημαίνει ότι οι hosts πρέπει να λάβουν υπόψη τους τις νέες προμήθειες στις τιμολογήσεις των πρόσθετων υπηρεσιών.

Συμπέρασμα

Οι concierge υπηρεσίες δεν είναι πλέον πολυτέλεια για λίγους—έχουν γίνει βασικό κριτήριο διαφοροποίησης. Είτε πρόκειται για δείπνο με ιδιωτικό σεφ, μασάζ, είτε μια τοπική εμπειρία, αυτές οι πινελιές κάνουν τους επισκέπτες να σας ξεχωρίζουν και να επιστρέφουν.

Μπορείτε να το πετύχετε:

  • παρέχοντας οι ίδιοι υπηρεσίες,
  • συνεργαζόμενοι με τοπικούς επαγγελματίες,
  • ή αξιοποιώντας το Airbnb Services.

Με στρατηγική και αξιόπιστους συνεργάτες, το Airbnb σας μπορεί να μετατραπεί σε πλήρη εμπειρία φιλοξενίας.

Υπουργείο Τουρισμού – Νέα εγκύκλιος για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Posted on by

Το Υπουργείο Τουρισμού εξέδωσε την εγκύκλιο με αριθμό πρωτοκόλλου 19231/19.09.2025, η οποία κοινοποιήθηκε μεταξύ άλλων στον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (Stama Greece).
Το έγγραφο εξειδικεύει τις προδιαγραφές που θα πρέπει να πληρούν τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης από την 1η Οκτωβρίου 2025, σε εφαρμογή του άρθρου 3 του Ν. 5170/2025.

Η εγκύκλιος αφορά τόσο τα ήδη καταχωρημένα ακίνητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ (με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) όσο και όσα θα καταχωρηθούν στο μέλλον.

Προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, κάθε ακίνητο που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να πληροί τις εξής προϋποθέσεις:

  • Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
  • Να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
  • Να διαθέτουν Υπεύθυνη Δήλωση Ηλεκτρολόγου Εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής και σήμανση διαφυγής.
  • Να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα ανάγκης.

Α. Χώροι κύριας χρήσης – Φωτισμός – Αερισμός – Κλιματισμός

Οι χώροι κύριας χρήσης (υπνοδωμάτια, σαλόνια, κουζίνες, γραφεία) πρέπει:

  • Να έχουν ελάχιστο ύψος 2,50 μ.
  • Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό (τουλάχιστον 10% του εμβαδού) και φυσικό αερισμό (τουλάχιστον 5% του εμβαδού).
  • Ο φωτισμός και ο αερισμός να προέρχονται από κουφώματα προς κοινόχρηστο χώρο, ακάλυπτο ή ανοιχτό ημιυπαίθριο.
  • Να διαθέτουν κλιματισμό (τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια) με συστήματα ψύξης–θέρμανσης τύπου split ή φορητά.
  • Εξαιρούνται ακίνητα σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο άνω των 600 μ.

Β. Ασφάλιση αστικής ευθύνης

Για κάθε ακίνητο απαιτείται ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης από νομίμως αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία, σε ισχύ καθ’ όλη τη διάρκεια μίσθωσης.
Το μητρώο αδειοδοτημένων ασφαλιστικών εταιρειών είναι διαθέσιμο στην ιστοσελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος.

Γ. Ηλεκτρολογική ασφάλεια – Πυροπροστασία – Σήμανση

Κάθε ακίνητο πρέπει να διαθέτει:

  • Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ) με ρελέ διαρροής/αντιηλεκτροπληξιακό.
  • Τουλάχιστον έναν πυροσβεστήρα 6 κιλών ανά 100 τ.μ. με κατασβεστική ικανότητα 21Α-113Β-C.
  • Ανιχνευτές καπνού σε υπνοδωμάτια και κουζίνα.
  • Φωτιστικό ασφαλείας και σήμανση διαφυγής σε όλες τις εξόδους.

Δ. Πιστοποιητικό μυοκτονίας – Φαρμακείο – Τηλέφωνα ανάγκης

  • Κάθε ακίνητο πρέπει να διαθέτει σε ισχύ πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης από αδειοδοτημένη εταιρεία.
  • Να υπάρχει φαρμακείο πρώτων βοηθειών με επιγραφή στα ελληνικά και αγγλικά.
  • Το φαρμακείο πρέπει να περιέχει συγκεκριμένα υλικά (
ΠροϊόνΠοσότητα
ΟξυζενέΜπουκαλάκι ≥ 50 cc
Διάλυμα Ιωδιούχου Ποβιδόνης 10%Μπουκαλάκι ≥ 30 ml
Αποστειρωμένα επιθέματα γάζας5 τεμάχια (διαφόρων μεγεθών)
Λευκοπλάστ υφασμάτινο (πλάτος ≥ 3 εκ.)1 κουτί
Ελαστικός επίδεσμος1 τεμάχιο
Αυτοκόλλητη ταινία στερέωσης1 τεμάχιο
Πιεστικός αιμοστατικός επίδεσμος2 τεμάχια (διαφόρων μεγεθών)
Φακελάκι υδρογέλης εγκαυμάτων2 τεμάχια
Στικ αμμωνίας για τσιμπήματα1 σωληνάριο
Γάντια Latex με πούδρα μη αποστειρωμένα4 τεμάχια
  • Σε εμφανές σημείο πρέπει να υπάρχει κατάλογος τηλεφώνων έκτακτης ανάγκης
ΥπηρεσίαΤηλέφωνο
Ευρωπαϊκός Αριθμός Έκτακτης Ανάγκης112
Άμεση Δράση (Police)100
Πυροσβεστική199
ΕΚΑΒ (Ambulance)166
Κέντρο Δηλητηριάσεων+30 210 7793777
Λιμενικό108
Εθνική Τηλεφωνική Γραμμή SOS1056
Νοσοκομείο(συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο)
Ταξί(συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο)

Νέο πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση από 1η Οκτωβρίου

Posted on by

Από την 1η Οκτωβρίου τίθεται σε ισχύ το αναθεωρημένο καθεστώς που διέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση. Με βάση τη νέα ρύθμιση, όσα ακίνητα δεν έχουν λάβει χαρακτηρισμό «κύριας χρήσης» δεν θα μπορούν πλέον να εμφανίζονται στις σχετικές πλατφόρμες. Η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, υπενθύμισε ότι έχει ήδη δοθεί προσαρμοστικό διάστημα εννέα μηνών και ξεκαθάρισε ότι δεν θα υπάρξει νέα παράταση.

Αυτόματη απενεργοποίηση από τις πλατφόρμες

Η ΑΑΔΕ θα προχωρά σε ηλεκτρονικές διασταυρώσεις για τα ακίνητα που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Αν κάποιο ακίνητο δεν καταγράφεται ως «κύριας χρήσης», το ΑΜΑ θα ακυρώνεται. Βάσει της συμφωνίας με τις μεγάλες πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, Expedia/Vrbo), το ακίνητο θα αφαιρείται αυτόματα από τις καταχωρήσεις τους.

Οι ηλεκτρονικοί έλεγχοι θα συμπληρώνονται και από αυτοψίες, είτε με μικτά κλιμάκια ΑΑΔΕ – Υπουργείου Τουρισμού είτε έπειτα από καταγγελίες. Για κάθε παράβαση προβλέπεται πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο αυξάνεται σε περιπτώσεις υποτροπής.

Τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 όλα τα καταλύματα που λειτουργούν στη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, όπως:

  • να είναι χαρακτηρισμένα ως κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό και επαρκή αερισμό,
  • ύπαρξη κλιματισμού και θέρμανσης σε όλους τους βασικούς χώρους,
  • εγκατάσταση αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ, πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού,
  • σήμανση εξόδων κινδύνου,
  • υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου για την ασφάλεια των εγκαταστάσεων,
  • ασφάλιση αστικής ευθύνης,
  • πιστοποιητικά απεντόμωσης και μυοκτονίας, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός έκτακτης ανάγκης για τους επισκέπτες.

Οι έλεγχοι θα γνωστοποιούνται δέκα ημέρες πριν. Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 ευρώ για την πρώτη παράβαση, διπλασιάζονται στα 10.000 ευρώ για τη δεύτερη εντός 12 μηνών και φτάνουν τα 20.000 ευρώ για κάθε επόμενη. Αν δεν εξοφληθούν εγκαίρως, θα βεβαιώνονται και θα εισπράττονται από τις φορολογικές αρχές.

Νέες ζώνες περιορισμών

Πέρα από τις τεχνικές προδιαγραφές, στο τραπέζι βρίσκεται και η επέκταση του «παγώματος» χορήγησης νέων ΑΜΑ. Σήμερα αυτό ισχύει για τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, αλλά εξετάζεται η εφαρμογή του και σε άλλες περιοχές με μεγάλη τουριστική πίεση και στεγαστικά προβλήματα.

Η υπουργός σημείωσε ότι δεν υπάρχει πρόθεση για έναν ενιαίο, πανελλαδικό περιορισμό, καθώς σε ορισμένες περιοχές η βραχυχρόνια μίσθωση λειτουργεί υποστηρικτικά για τον τουρισμό. Ωστόσο, προτάθηκε να εξεταστεί η εφαρμογή περιορισμών σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως η Θεσσαλονίκη, η Σαντορίνη, τα Χανιά, η Πάρος και η Χαλκιδική. Οι τελικές αποφάσεις αναμένονται έως το τέλος του έτους.

Σύνδεση με το στεγαστικό πρόβλημα

Η ίδια η υπουργός παραδέχτηκε ότι οι απαγορεύσεις από μόνες τους δεν λύνουν το πρόβλημα της στέγασης. Όπως τόνισε, το νέο πλαίσιο συνδυάζεται με κίνητρα υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης, αλλά και αντικίνητρα για τη βραχυχρόνια. Επιπλέον, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει ήδη ενταχθεί στο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό.

Τέλος, εξετάζονται και διεθνή παραδείγματα. Χαρακτηριστικό είναι το «γαλλικό μοντέλο», το οποίο θέτει ετήσιο χρονικό όριο 90 ημερών για την εκμετάλλευση κύριων κατοικιών.

Βραχυχρόνια μίσθωση: Μύθοι και πραγματικότητα

Posted on by
Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει βρεθεί τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο έντονων συζητήσεων. Συχνά κατηγορείται για στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων, για πίεση στις υποδομές ή για «αθέμιτο ανταγωνισμό» απέναντι στα ξενοδοχεία. Ωστόσο, η εικόνα που παρουσιάζεται δεν ανταποκρίνεται πλήρως στην πραγματικότητα. Παρακάτω παρατίθενται τα βασικά επιχειρήματα και τα διαθέσιμα στοιχεία.

Ο μύθος των «χιλιάδων καταλυμάτων»

Σε αρκετές δημόσιες παρεμβάσεις παρουσιάζονται υπερβολικά νούμερα σχετικά με τον αριθμό των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα. Οι εκτιμήσεις αυτές στηρίζονται συνήθως στην καταμέτρηση των ΑΜΑ (Αριθμών Μητρώου Ακινήτου), χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ότι:

  • Ένα ακίνητο μπορεί να έχει δύο ή περισσότερα ΑΜΑ (π.χ. από τον ιδιοκτήτη και από τον διαχειριστή).

  • Πολλά ΑΜΑ παραμένουν ανενεργά, καθώς τα ακίνητα έχουν στραφεί στη μακροχρόνια μίσθωση, χρησιμοποιούνται για ιδιοκατοίκηση ή παραμένουν κλειστά.

Μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ELTRUN, 2025) δείχνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν μόλις στο 3% του συνολικού αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα και μόλις το 0,4% αφορά ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για αυτόν τον σκοπό. Συνεπώς, η επίκληση αριθμών χωρίς διάκριση ενεργών και ανενεργών περιπτώσεων οδηγεί σε παραπλανητικά συμπεράσματα.

Στεγαστική κρίση: τα πραγματικά αίτια

Η στεγαστική κρίση αποτελεί υπαρκτό πρόβλημα, ωστόσο δεν μπορεί να αποδοθεί μονομερώς στη βραχυχρόνια μίσθωση.

  • Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, 2,2 εκατομμύρια κατοικίες (33% του συνόλου) παραμένουν κλειστές ή μη αξιοποιούμενες.

  • Από αυτές, πάνω από 900.000 ακίνητα είναι αδρανή, με τα μισά δεσμευμένα από τράπεζες και servicers λόγω οφειλών.

  • Περίπου 180.000 κατοικίες δεν αξιοποιούνται επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν τη δυνατότητα ανακαίνισης.

Πολλά από τα ακίνητα που σήμερα αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ήταν παλαιότερα ερειπωμένα ή ακατάλληλα για χρήση. Χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες επένδυσαν με κόπο, δάνεια ή αποταμιεύσεις για να τα αναβαθμίσουν, ενισχύοντας έτσι όχι μόνο το εισόδημά τους αλλά και το οικιστικό απόθεμα. Αντίθετα, μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα συχνά ανακαινίζονται ή ανεγείρονται με επιδοτήσεις από ευρωπαϊκά κονδύλια.

Επιπλέον, η φοιτητική στεγαστική κρίση δεν προέκυψε λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης· προϋπήρχε, καθώς χιλιάδες ακίνητα παρέμεναν ανεκμετάλλευτα. Σήμερα, αρκετά καταλύματα διατίθενται στη χειμερινή περίοδο σε φοιτητές ή εκπαιδευτικούς, συμβάλλοντας στην αποσυμφόρηση. Μια παρόμοια πρακτική θα μπορούσε να επεκταθεί ευρύτερα, ώστε να ενισχυθεί η κοινωνική στέγαση.

Πίεση στις υποδομές

Η βραχυχρόνια μίσθωση κατηγορείται επίσης για επιβάρυνση στις υποδομές. Στην πραγματικότητα, οι μεγαλύτερες πιέσεις προέρχονται από υπερμεγέθεις τουριστικές μονάδες που συγκεντρώνουν μαζικά επισκέπτες σε περιοχές χωρίς επαρκή σχεδιασμό ύδρευσης, αποχέτευσης και κυκλοφορίας.

Αντίθετα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μικρής κλίμακας, διάσπαρτες στον αστικό ιστό και δημιουργούν αναλογικά μικρότερη επιβάρυνση. Σημαντικό είναι επίσης ότι από την 1/1/2024 εφαρμόζεται το αυξημένο περιβαλλοντικό τέλος και στη βραχυχρόνια μίσθωση, το οποίο από 1,5 € ανήλθε σε 8 € ή και 15 € ανά διανυκτέρευση, συνεισφέροντας έμπρακτα στη χρηματοδότηση υποδομών και στην προστασία του περιβάλλοντος.

Αθέμιτος ανταγωνισμός;

Η βραχυχρόνια μίσθωση συχνά παρουσιάζεται ως «αθέμιτος ανταγωνισμός» απέναντι στα ξενοδοχεία. Ωστόσο τα δεδομένα δείχνουν διαφορετική εικόνα:

  • Λειτουργεί εντός αυστηρού πλαισίου (ΑΜΑ, δηλώσεις στην ΑΑΔΕ, φορολόγηση). Από τον Οκτώβριο 2025 τίθενται σε ισχύ επιπλέον υποχρεώσεις (πιστοποιήσεις, ασφάλιση, έλεγχοι).

  • Σύμφωνα με τη μελέτη «The Economic & Housing Impact of STR in Greece» (AUEB, 2025), οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συμβάλλουν 4,5% – 5,4% στο ΑΕΠ και υποστηρίζουν πάνω από 100.000 θέσεις εργασίας.

  • Αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, άρα δεν αποτελούν καθοριστικό παράγοντα για την αύξηση των ενοικίων.

  • Η συμβολή τους στην αύξηση των ενοικίων υπολογίζεται στο 1,8% το διάστημα 2019–2023.

  • Τα έσοδα παραμένουν στην ελληνική οικονομία και φορολογούνται στην Ελλάδα, σε αντίθεση με πολλά ξενοδοχεία που ανήκουν σε διεθνή funds και κατευθύνουν σημαντικά κέρδη στο εξωτερικό.

  • Οι επισκέπτες της βραχυχρόνιας μίσθωσης δαπανούν σε ταβέρνες, καφέ, μπακάλικα και μικρές επιχειρήσεις της γειτονιάς. Στον αντίποδα, το 47% των ξενοδοχειακών κρατήσεων αφορά πακέτα all inclusive, περιορίζοντας τη διασπορά τουριστικού εισοδήματος στην τοπική οικονομία.

Συμπέρασμα

Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί πλέον θεσμοθετημένο και πλήρως ελεγχόμενο τμήμα της τουριστικής αγοράς. Συμβάλλει σημαντικά στο ΑΕΠ, στηρίζει χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες, αναβαθμίζει παλαιά ακίνητα και διαχέει το τουριστικό προϊόν σε ευρύτερα κοινωνικά στρώματα.

Η στοχοποίησή της με παραπλανητικά στοιχεία και υπερβολές δεν βοηθά στη χάραξη ορθής πολιτικής. Η ισορροπημένη ρύθμιση, η διαφάνεια και η συνεργασία όλων των φορέων αποτελούν τον δρόμο για μια βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη που θα ωφελεί την κοινωνία στο σύνολό της.

Άδικο και αντιφατικό το ετήσιο τέλος των 600€ στη βραχυχρόνια μίσθωση

Posted on by

Ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (Stama Greece) εκφράζει την έντονη διαφωνία του με την πρόσφατη νομοθετική πρόβλεψη για την επιβολή ετήσιου τέλους 600 ευρώ ανά κατάλυμα στις εταιρείες διαχείρισης βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το μέτρο χαρακτηρίζεται «άδικο, εκτός λογικής και εκτός νομιμότητας», καθώς οδηγεί τον κλάδο σε νέα οικονομική επιβάρυνση τη στιγμή που για άλλους επαγγελματίες τα φορολογικά βάρη μειώνονται.

Φοροελαφρύνσεις για κάποιους, νέες χρεώσεις για άλλους

Ενώ η κυβέρνηση καταργεί το μνημονιακό τέλος επιτηδεύματος για τα φυσικά πρόσωπα και εξετάζει την επέκταση της κατάργησης στα νομικά πρόσωπα, ο χώρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιμετωπίζει μια στοχευμένη νέα επιβάρυνση.
Με το άρθρο 248 του νομοσχεδίου «Εθνικός Τελωνειακός Κώδικας και Άλλες Διατάξεις» προβλέπεται η καταβολή 600 ευρώ ανά ακίνητο, μέσω του χαρακτηρισμού κάθε καταλύματος ως «υποκαταστήματος».

Γιατί το μέτρο θεωρείται άδικο

Η επιλογή αυτή, σύμφωνα με τον Stama:

  • Παραποιεί την έννοια του υποκαταστήματος, όπως αυτή ορίζεται από τη νομοθεσία.
  • Αντιφάσκει με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (απόφαση 602/2025), η οποία ήδη έκρινε – έστω και μη τελεσίδικα – ότι η ερμηνεία αυτή δεν στέκει.
  • Αγνοεί την πραγματικότητα του κλάδου, όπου τα καταλύματα δεν απασχολούν προσωπικό ούτε παρέχουν υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου, πέραν της νόμιμης υποχρέωσης για κλινοσκεπάσματα.

Ανισότητα εντός της αγοράς

Με την εφαρμογή του νέου τέλους δημιουργείται συνθήκη άνισης μεταχείρισης:

  • Αντίστοιχες εταιρείες, όπως μεσιτικά γραφεία ή διαχειριστές πολυκατοικιών, δεν επιβαρύνονται με ανάλογο τέλος.
  • Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης τιμωρείται απλώς και μόνο για το επιχειρηματικό του μοντέλο.
  • Αντί να αναγνωριστεί η φύση του ως αποκεντρωμένης και ευέλικτης υπηρεσίας, αντιμετωπίζεται σαν να διαθέτει διάσπαρτα «υποκαταστήματα», κάτι που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.

Έκκληση για αλλαγή πορείας

Ο Σύνδεσμος καλεί την πολιτεία να επανεξετάσει το μέτρο, υπογραμμίζοντας ότι η συγκεκριμένη διάταξη δεν είναι απλώς ένας νέος φόρος αλλά μια θεσμική αντίφαση, αφού συγκρούεται με τη νομολογία και τη φύση του κλάδου.

Τα αιτήματα του Stama:

  • Άμεση απόσυρση ή ουσιαστική αναθεώρηση του άρθρου 248.
  • Θέσπιση ενιαίων, διαφανών και δίκαιων κανόνων για όλους τους επαγγελματίες διαχείρισης ακινήτων.
  • Σεβασμός στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ή τουλάχιστον αναμονή για την οριστική εκδίκαση τον Δεκέμβριο.

Συμπέρασμα

Οι επαγγελματίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης ζητούν ισότιμη μεταχείριση. Καθώς το μέτρο δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ, υπάρχει χρόνος για αναθεώρηση και για την υιοθέτηση μιας πιο δίκαιης λύσης που δεν θα στοχοποιεί έναν ολόκληρο κλάδο.

Ανάλυση της Αγοράς Βραχυχρόνιας Μίσθωσης το 2025: Προοπτικές και Τάσεις

Posted on by

Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι πλέον niche — έχει εξελιχθεί σε ένα γερό τμήμα της ταξιδιωτικής οικονομίας. Στο παρόν άρθρο εξετάζουμε πως να μπει κανείς στη βιομηχανία των vacation rentals, πώς να ανταγωνιστεί σε μια όλο και πιο κορεσμένη αγορά και ποιοι παράγοντες αναμένεται να φέρουν την πιο εντυπωσιακή ανάπτυξη.

Θα καλύψουμε:

  • Τις σημαντικότερες τάσεις που διαμορφώνουν την αγορά ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2025
  • Ποιες γεωγραφικές περιοχές προσφέρουν τις πιο ισχυρές επενδυτικές ευκαιρίες
  • Πρακτικές συμβουλές για να αξιολογείτε αγορά με υψηλή προβλεψιμότητα εσόδων
  • Τα εργαλεία ανάλυσης που χρησιμοποιούν οι επαγγελματίες για να διατηρούν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα

Η Βιομηχανία Βραχυχρόνιων Μισθώσεων – Μεγέθη και Τάσεις

Σύμφωνα με έκθεση της Precedence Research, η παγκόσμια αγορά vacation rentals εκτιμάται στα USD 97,85 δισεκατομμύρια για το 2025, με προβλέψεις να ανέλθει σε περίπου USD 134,26 δισεκατομμύρια έως το 2034 precedenceresearch.com.

Παράλληλα, άλλες πηγές προβλέπουν ότι το 2025 η αγορά θα φτάσει τα USD 94,83 δισ. με ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης (CAGR) περίπου 6% thebusinessresearchcompany.com.

Στις ΗΠΑ, η τάση δείχνει αντοχή: τον Απρίλιο του 2025, η πληρότητα (TTM) ξεπέρασε το προ-πανδημικό μέσο όρο 55,4% airdna.co.

Ο παγκόσμιος χάρτης των κρατήσεων δείχνει ότι οι online κρατήσεις κυριαρχούν, αν και σε μερικές αγορές το offline (άμεσες επαφές) εξακολουθεί να έχει σημαντικό μερίδιο StayFi+1.

Συνολικά, η αγορά δείχνει χαρακτηριστικά ωρίμανσης και σταθερής επέκτασης.

Τάσεις που Θα Διαμορφώσουν την Αγορά το 2025

Βιωσιμότητα ως ανταγωνιστικό πλεονέκτημα

Τα ταξιδιωτικά πρότυπα στρέφονται προς περιβαλλοντικά φιλικές λύσεις. Οι επισκέπτες αναζητούν ανακαινισμένα καταλύματα με ηλιακή ενέργεια, υλικά χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος και ενεργειακά αποδοτικές συσκευές. Μελέτες υποστηρίζουν ότι ένα μέρος των καταλυμάτων μπορεί να χρησιμοποιεί address-specific metrics όπως το “EcoGrade” για να ποσοτικοποιεί την αειφορία arXiv.

Περίοδος αλλαγών στους κανονισμούς

Σε πολλές πόλεις έχει αυξηθεί η πίεση για αυστηρότερους κανόνες: απαιτήσεις άδειας, περιορισμοί χρήσης, και ετήσιες ανανεώσεις. Αυτό οδηγεί πολλούς hosts σε περιοχές με πιο ευέλικτο κανονιστικό πλαίσιο — προάστια, προορισμούς με τουριστική υποδομή αλλά χαμηλή ρυθμιστική πίεση.

Αξιοποίηση πολλαπλών καναλιών

Οι επιτυχημένοι διαχειριστές ακινήτων δεν περιορίζονται σε μία πλατφόρμα. Ο συνδυασμός Airbnb, Vrbo, Booking και direct booking (μέσω ιστοσελίδας) βελτιώνει τις κρατήσεις και μειώνει την εξάρτηση από αλγορίθμους. Η χρήση συστημάτων διαχείρισης όπως το iGMS είναι κρίσιμη για τον συγχρονισμό όλων των καναλιών.

Αναζήτηση μοναδικότητας

Οι ταξιδιώτες πλέον επιδιώκουν εμπειρίες — δεν θέλουν απλώς διαμονή. Cabins, σπίτια σε δέντρα, σχεδιαστικά καταλύματα ή θεματικά ακίνητα γνωρίζουν άνοδο. Από το 2020 έως το 2024 οι καταχωρήσεις μοναδικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά +123% (σύμφωνα με AirDNA αναφορές).

Υπηρεσίες, ευεξία και δραστηριότητες

Οι φιλοξενούμενοι θέλουν περισσότερα: ταξιδιωτικές εμπειρίες, spa, υπηρεσίες υγείας, δραστηριότητες επιτόπου. Η Airbnb έχει ήδη λανσάρει τη λειτουργία «Services» για να επιτρέπει στους hosts να προσφέρουν πρόσθετες υπηρεσίες (π.χ. μασάζ, φωτογράφιση).

Μεγαλύτερη διάρκεια διαμονής & απομακρυσμένη εργασία

Η μείωση της ανάγκης για καθημερινή παρουσία στο γραφείο ενισχύει τις κρατήσεις 30+ ημερών — πρόκειται για μια σταθερή τάση μετά την πανδημία. Μια μελέτη για τις ΗΠΑ δείχνει ότι ο μέσος όρος διαμονής ανέβηκε σε 4,1 έως 4,4 διανυκτερεύσεις, ενώ οι διαμονές 28+ ημερών έχουν πλέον μεγαλύτερη συχνότητα arXiv.

Τεχνητή νοημοσύνη & αυτοματοποίηση

Η AI δεν είναι πια προοπτική — είναι εργαλείο. Από δυναμική τιμολόγηση, προβλέψεις ζήτησης, προσαρμογή τιμών ανά ώρα, έως personalized guest experience — οι τεχνολογίες AI παίζουν ήδη ρόλο στην απόδοση της επένδυσης.

Ποιες Περιοχές Ξεχωρίζουν το 2025

ΗΠΑ & Βόρειος Αμερική

Πολλές μετρό περιοχές επιβάλλουν αυστηρότερους περιορισμούς, ωστόσο τουριστικές ακτές, περιοχές με εθνικά πάρκα, ορεινές τοποθεσίες και εξοχικές ζώνες παραμένουν ελκυστικές. Επιπλέον, μικρότερες πόλεις και προάστια με αρκετό τουριστικό δυναμικό εξελίσσονται σε «υποσχόμενες αγορές».

Ευρώπη & άλλες διεθνείς αγορές

Πόλεις όπως Μαδρίτη, Σεβίλλη, Βουδαπέστη, Κρακοβία, Νάπολι και Στοκχόλμη αυξάνουν τη ζήτηση. Οι Αζόρες στην Πορτογαλία ξεχωρίζουν ως προορισμός με υψηλή πληρότητα (π.χ. ~64%) και αναπτυσσόμενο οικοτουριστικό προφίλ.

Διεθνώς

Ξεχωρίζουν προορισμοί με ισχυρή τουριστική απήχηση και ανερχόμενη ζήτηση: Πορτο Βαγιάρτα στο Μεξικό, Κέιπ Τάουν στη Ν. Αφρική. Σε παγκόσμιο επίπεδο, αγορές όπως το Ντουμπάι, το Μαρακές και η Νότια Αμερική δείχνουν επιτάχυνση στην καταχώρηση διαμερισμάτων & καταλυμάτων Lighthouse.

Πώς να Αναλύσεις μια Αγορά STR σαν Επαγγελματίας

Η καλύτερη προσέγγιση συνδυάζει:

  1. Δεδομένα + Τοπική Επίσκεψη – τα analytics σου δείχνουν τάσεις, αλλά μόνο όταν βλέπεις την γειτονιά, το περιβάλλον και το κόστος συντήρησης θα έχεις την πλήρη εικόνα.
  2. Μετρικές-κλειδιά που πρέπει να γνωρίζεις
    • ADR (μέση ημερήσια τιμή)
    • Πληρότητα (Occupancy Rate)
    • RevPAR
    • Ετήσια έσοδα
    • Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (NOI)
    • Απόδοση επί της επένδυσης (Cash-on-Cash Return)
    • Ελάχιστο ποσοστό πληρότητας για «ισοσκελισμό» (break-even occupancy)
  3. Σύγκριση κόστους & εσόδων – υπολόγισε έξοδα (λογαριασμοί, συντήρηση, φόροι, προμήθειες) και σύγκρινε με τα προσδοκώμενα έσοδα.
  4. Ανάλυση αγοράς – ποιοι είναι οι ανταγωνιστές; Ποιες περιοχές έχουν αιχμές; Ποιοι τύποι ακινήτων είναι πιο δημοφιλείς;
  5. Αξιολόγηση τοπικών/νομικών παραμέτρων – άδειες, περιορισμοί, ζώνες, κανονισμοί.

Όταν εξετάζεις ένα νέο ακίνητο, επικέντρωσε σε περιοχές με αναπτυσσόμενη ζήτηση αλλά με λογικούς κανόνες και σταθερό περιβάλλον.

Εργαλεία & Πλατφόρμες για STR Έρευνα

  • AirDNA — για δεδομένα αγοράς, τάσεις πληρότητας, ADR και forecasts.
  • Airbtics — δίνει εκτιμήσεις απόδοσης ανά τύπο ακινήτου και τοποθεσία.
  • Mashvisor — heatmaps, calculators και προβλέψεις ειδικά για τις ΗΠΑ.

Αυτά τα εργαλεία σε συνδυασμό με τοπική έρευνα θα σε βοηθήσουν να κάνεις επιλογές με τεκμηριωμένο μάρκετινγκ και οικονομική βάση.

Συμπέρασμα

Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2025 παρουσιάζει ενδιαφέροντα χαρακτηριστικά: σταθερή ανάπτυξη, υψηλή ζήτηση, και ευκαιρίες για επενδυτές που γνωρίζουν τα δεδομένα.

Όμως τα δεδομένα από μόνα τους δεν αρκούν. Η επιτυχία έρχεται όταν τα analytics συνοδεύονται από γνώση πεδίου, σωστή στρατηγική και διαφοροποίηση.